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一二手房買賣中常見的法律問題
編輯:北京市盈科(呼和浩特)律師事務所   時間:2016-10-21

對于消費者來說,購買房屋無疑是一件值得高興的事情,但面對在交易過程中因各種原因所產生的法律糾紛所帶來的困擾,卻又使得消費者感到極其煩惱。因此,利用法律知識來規避購房風險,對購買者而言顯得非常有必要。由于房屋買賣所涉及的法律問題比較多,在此,內蒙古律師事務主要站在購房者的立場來針對一、二手樓房屋買賣中常出現的法律問題進行點評,以便消費者能更好的了解并規避有關法律風險。

在一手樓買賣的過程中,購買者時常會出現一些法律問題。然而,在二手樓買賣的過程中,也不例外。

(一)二手樓買賣部分事項約定

由于二手樓買賣已經經過一次以上的交易,可能存在前業主問題。二手樓買賣的過程中,呼和浩特律師事務所提醒購房者更應該注重與售房者辦理好交接手續。 在二手樓買賣的過程中,購房者與售房者可以對部分事項進行約定,如第一、買賣房屋的相關費用是否已結清。最常見的就是關于房屋的水費、電費、物業管理費等相關費用,涉及這些東西,最好要售房者提供相應的單據,在交樓這個環節雙方要約定清楚,哪一段時間屬于售房者交,哪一段時間屬于購房者交。第二、關于戶口遷出的問題,這個是非常重要的。因為有些購房者是為了落戶才購買房子的,如果前業主的戶口沒有遷出的話,購房者的難以解決落戶問題。所以,購房者在購買二手樓的過程中要注意這個問題并在合同中作出明確的約定。第三、若該房屋若已買了保險的,購房者要注意與前業主辦理轉名的事宜,以免日后產生不必要的麻煩。除了以上的三個方面的內容,購房者還可以對售房者約定其他的事宜,爭取對自己有利。

(二)轉按揭貸款問題

內蒙古律師事務所由于很多購房者都是通過給首付,再通過銀行按揭的方式買房的。那么在二手房交易的過程中,常會遇到轉按揭貸款問題。所謂的轉按揭貸款,通稱“轉按揭”,就是把原來的按揭提前還款、涂銷,再以新業主的名義貸款。二手房買賣中的上家原先在銀行辦理過貸款,可以通過"轉按揭"的形式將貸款轉移給買房者。轉按揭包括兩個方面,一是原借款人(售房者)提前償還銀行貸款,與銀行解除債權債務關系,撤銷抵押登記;二是新借款人(購房者)申請二手房貸款,以所購住房作為新貸款的抵押擔保,辦理抵押登記。因此,購房者在購買二手樓時可以與售房者約定轉按揭的方式。

(三)房屋買賣合同中關于違約金與定金能否一并收取問題

在《房屋買賣合同》中,內蒙古維權律師經常會出現違約金條款與定金條款同時出現的情況。在實務中,常常有咨詢者提出:“我的《房屋買賣合同》中約定了違約金與定金,我已經支付過定金了,我現在還要支付違約金嗎?”其實,類似問題的關鍵在于,違約金與定金能否同時適用。違約金是指,按照當事人的約定或者法律直接規定,一方當事人違約時,應向另一方支付的金錢。定金是指,在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢或替代物,其是一種擔保債的履行的方式。定金可以分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金和解約定金。在《房屋買賣合同》中常見的是違約定金。根據我國《合同法》第116條的規定:“當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”可見,在我國有關法律的規定中,一般情況下,并不支持違約金與定金同時適用的做法。理由在于,違約金是違約方對其違約行為所承擔的違約責任,定金是對履約行為的擔保,兩者都是當事人對不履行合同行為的一種后果承擔,對其中一項的適用就能起到彌補守約方損失的作用。所以,以后遇到同樣的問題,購房者就可以清晰的告訴自己,如果我已支付了定金,那我便可以主張不支付違約金。

(四)陰陽合同避稅問題

在二手樓交易的過程中,常出現陰陽合同的問題,即出現兩份不同的買賣合同,這主要是涉及到避稅的問題。關于陰陽合同的問題,從買家的角度講,少交了一些稅費,但這樣的做法也是存在一些法律風險。這些風險主要在于:第一、受到行政處罰的風險。根據《稅收征管法》第七十條以及《稅收征管法實施細則》的規定,提供虛假資料,少繳或逃避應繳納稅款的行為,由稅務機關責令改正,可以處一萬元以下的罰款;情節嚴重的,處一萬元以上五萬元以下的罰款。因此訂立“虛假”合同是一種逃稅的違法行為,這種做法一旦發現將會受到法律懲罰。第二、合同無效的風險。根據《合同法》第五十二條的規定:惡意串通,損害國家利益的合同無效。第三、買家存在后續的風險。從買家講,雖然這一次交易少交了一些稅費,但如果該房屋將來再次進行交易,或者國家關于稅收政策的變化,買家承擔稅費和風險將加大。因此,購買者在購買房屋時需慎重考慮這個問題,以免日后給自己帶來不便。

(五)二手房在合同履行中存在的交易風險

二手房買賣在合同履行中也存在一些交易風險。因此,購房者在二手房交易的過程中,要留個心眼,防范下合同履行中可能存在的風險。其中有一點非常重要的是要審查該房屋是否涉訴或者存在抵押等問題。因此,購房者最好是到房屋所在地的房管局去查該房屋有否存在抵押;可以到人民法院網站立案查詢處或生效判決中查詢該房屋是否涉訴。如對涉訴的房屋進行執行當中,可以提出案外人財產異議(即申請執行異議)。

購買一二手房時法律權益的維護

若購房者在一二手房買賣過程中產生了法律糾紛,應如何運用法律武器維權呢?涉及法律權益的維護,一般你的權利最后主張得到支持的流程會有很多,如協商、調解、訴訟,還有去行政機關進行投訴、信訪等。最常見的是打官司,通過法院的流程去維護自己的合法權益。首先,從協商的角度看。遇到法律糾紛,當事人可以坐下來好好談,憑著公平自愿的原則協商,進行和解,能談妥并解決糾紛。實踐中,大部分的房屋買賣糾紛都是因有關《房屋買賣合同》條款約定不明細或有歧義等情況而產生的。對于有關合同條款約定不明細或有歧義等問題,法律允許當事人就有關條款的適用進行協商。因此,一般建議合同雙方通過再次協商的方式解決。這樣不僅可以節省訴訟成本,更有利于維持合同雙方關系的穩定。其次,從調解的角度來看,如在法院的主持下也可以進行相應的調解,因為訴訟、流程等規則不太熟悉的情況下,打官司不一定有一個好的結果,最后還是大家有機會坐下來來談好,當事人的訴訟權益可能會得到更好的保障,甚至比正常訴訟得到結果還要好。再次,從訴訟的角度看。根據我國《民事訴訟法》第33條規定:“下列案件,由本條規定的人民法院專屬管轄:(一)因不動產糾紛提起的訴訟,由不動產所在地人民法院管轄。”房屋交易糾紛屬于不動產糾紛,適用我國法律中關于不動產糾紛的專屬管轄規則。因此,當發生房屋交易糾紛時,當事人應當選擇到交易房屋所在地的人民法院起訴。對這點的清楚了解,可以大大減少當事人在起訴過程中的時間成本與費用成本。最后,關于一些問題實在無法通過以上的方式解決,可以及時反映給大眾媒體、投訴一些主管部門等等,有時也會起到一些作用。

在房屋買賣的過程中,會產生各種各樣的法律問題。在購房過程中,購房者除了要關注房屋本身之外,還要關注的是《房屋買賣合同》,因為《房屋買賣合同》的條款的有關約定將對日后有關房屋買賣糾紛的解決產生重大的影響。

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